Украинский рынок недвижимости и строительная отрасль пока еще не дошли до той стадии развития, когда все здесь прозрачно, упорядоченно и работает исключительно в рамках правового поля. Что уж греха таить, подобное характерно для многих сфер бизнес-деятельности в Украине. Но первичная недвижимость одна из самых доходных и лакомых отраслей. Более того, она непосредственно связана с земельной сферой, где нередко бизнес-интересы пересекаются с потребностями общества и громады.

В Харькове вопросы регулирования и контроля первичного рынка недвижимости особо актуальны. Многие эксперты уверены, что исторический центр нашего города уже утратил свою уникальность из-за хаотичной точечной застройки безликими высотками. Сегодня интерес девелоперских компаний в регионе постепенно смещается в сторону популярных зон отдыха. Это и близкий к центру города Лесопарк и расположенный на Салтовке Журавлевский гидропарк. В этих популярных местах отдыха харьковчан новое строительство уже подступается непосредственно к рекреационной зоне, где, напомним, вырубка зеленых насаждений и возведение новостроек вообще-то запрещено.

Схемы, с помощью которых застройщики получают земельные участки под строительство жилых комплексов и коттеджей, зачастую даже приблизительно не напоминают законные процедуры. К счастью, все чаще подобное не остается без внимания правоохранителей. Буквально в начале этого лета Харьковская областная прокуратура через суд добилась отмены решений местного горсовета по двум желанным для застройщиков земельным участкам в Гидропарке и Лесопарке.

По словам главного прокуратура области, Александра Фильчакова, вопрос законности использования земельных участков в городе и области остается острым. Необходимы новые тщательные проверки и своевременная реакция от правоохранителей.

Исторический центр Харькова рискует утратить свою уникальность

Проблема точечной застройки для Харькова не нова. Одиночные многоэтажки «вырастают» среди кварталов советской постройки на протяжении двух последних десятилетий. Для девелоперских компаний интерес представляют любые потенциально доступные участки для строительства, но самыми желанными, конечно же, являются центральные микрорайоны. Тут можно возвести жилье бизнес- или премиум-класса, построить офисный или торговый центр, где не будут простаивать помещения, и соответственно получить сверхприбыли.

Плюс одно здание — это проще, быстрее и менее рискованно для строительного бизнеса. Девелопер раньше вернет инвестиции, обойдется без серьезной дополнительной инфраструктуры, будь то детские и спортивные площадки, большие паркинги и тем более социальные объекты, вроде школ, детских садов и т.д. Опять же все ради сверхприбылей.

По всей видимости жажда наживы нередко выливается даже в незаконное строительство в историческом центре Харькова. Показательный пример сегодня — возведение 18-этажной высотки недалеко от Харьковской набережной (улица Куликовская). Представители общественных организаций уверяют, что это стройка ведется с нарушением по меньшей мере трех законов, так здесь не учтены:

• правила выделения земли;
• принципы градостроительной деятельности;
• нормы охраны культурного наследия.

По документам строить на этом месте разрешили 4-этажное здание, а уже возведена коробка минимум в 3 раза выше. Имеются вопросы также к разрешению на строительство, подтверждению прав собственности на земельный участок, где происходит возведение. И поскольку стройка ведется в историческом центре, то возводимый объект сильно выделяется на общем фоне построек высотой 9-12 метров.

В подобной ситуации защитить интересы харьковчан в идеале должны были представители Министерства культуры, ведь в задачи именно этого ведомства входят вопросы защиты исторических памятников и сохранения культурного наследия. Но пока об этом не заговорили активисты и не написали журналисты, никто даже не обращал внимания на происходящее.

И подобных примеров в Харькове хватает. Можно также вспомнить возведенную непосредственно напротив Каскада многоэтажку или дом на ул. Квитки-Основьяненко. Получается, что застройщики могут возвести здание любой этажности в любой интересующей их локации, даже если это исторический центр. А сохранение исторической идентичности, гармония архитектурных решений — это уже второстепенный вопрос.

В этом аспекте Первая столица во многом повторяет путь Киева, история которого еще богаче. А проблема бесконтрольного или недостаточно контролируемого появления многоэтажных зданий, жилых комплексов, офисных и торговых центров заключается в том, что разрушается формировавшийся столетиями исторический ареал, утрачивается уникальность и самобытность города. Этого городские власти допускать не должны. Собственно для сохранения истории, защиты интересов харьковчан и нужна продуманная градостроительная политика. А если она отсутствует, то не обойтись без вмешательства правоохранителей.

Следом за центром Лесопарк и Гидропарк?

Другими лакомыми земельными участками под застройку для девелоперских компаний в Харькове стали территории Лесопарка и Гидропарка. В первом уже появилось несколько элитных жилых комплексов в районе Сокольников. Большими жилыми кварталами застройщики хотят «разбавить» и территорию Журавлевского гидропарка. Если раньше тут продавали/отдавали в аренду под застройку коттеджами и высотками удаленные от воды участки, то теперь нередко предлагается земля вблизи воды, непосредственно в зеленой зоне.

В этом аспекте к Харьковскому городскому совету, который порой принимает странные решения, имеются вопросы. В некоторых случаях отменять их удается через суд. О нескольких таких успешных делах на своем сайте отчиталась Харьковская областная прокуратура.

Допустим, в Лесопарке суд недавно удовлетворил иск прокуроров о возврате в коммунальную собственность участка площадью около одного гектара. Его рыночная стоимость оценивается в 23 млн. гривен. По данным коллег руководителя Харьковской областной прокуратуры, Александра Фильчакова, еще в 2005 году предприятие получило эту землю в Лесопарке под строительство базы отдыха. Но на протяжении 16 лет свои обязательства оно не выполняло — строительные работы даже не были начаты. В результате судебная инстанция и постановила вернуть земельный участок городу.

Еще более важным достижением прокуратуры является отмена решения Харьковского городского совета о передаче в аренду 11 гектар земли в Гидропарке. По словам Фильчакова, этот земельный участок оценивается в 600 млн. гривен.

Суд принял сторону прокуратуры и отменил сомнительную аренду.

В ходе досудебного расследования было установлено, что в аренду земля для строительства жилого комплекса была передана предприятию на основании владения им небольшими нежилыми строениями на этом же участке. Интересно, что эта недвижимость занимала площадь всего в 0.03 га, то есть в 300 с лишним раз меньшую, чем переданные в результате 11 га. К тому же и процедура передачи земли в аренду не соответствовала требованиям действующего законодательства: не были проведены обязательные в этом случае земельные торги.

А еще сейчас в суде рассматривает вопрос незаконной передачи еще одного участка в Гидропарке, где уже запланирована постройка крупного жилого комплекса.

Подобная активность прокуратуры и правоохранителей как минимум вселяет надежду, что ситуация с предоставлением земли под застройку будет взята под контроль, а значит и рынок первичной недвижимости Харькова станет более прозрачным и урегулированным.