На часі — створення нової архітектури житлової політики, яка визначатиме, як працюватиме система соціальної оренди в Україні протягом наступних десятиліть

Коли мова заходить про повоєнне відновлення України, найчастіше говорять про відбудову зруйнованих міст, інвестиції чи міжнародну допомогу. Але існує проблема, без розв’язання якої жодне відновлення не буде повноцінним. Це житло.

Повномасштабна війна лише оголила кризу, яка накопичувалася десятиліттями. Україна увійшла у найбільшу гуманітарну кризу сучасної історії, маючи житлову систему, що фактично залишилася у спадок від Радянського Союзу. І сьогодні вже очевидно: країні потрібен не косметичний ремонт законодавства, а повне перезавантаження державної житлової політики.

РАДЯНСЬКА МОДЕЛЬ ДАВНО НЕ ПРАЦЮЄ

Досі чинними залишаються базові статті Житлового кодексу 1983 року, які регулюють житлову сферу. Їх логіка була цілком зрозумілою для свого часу: держава будує житло, розподіляє його через квартирну чергу, а згодом громадяни отримують можливість приватизувати квартири.

Проблема полягає в тому, що держава давно перестала бути масовим забудовником. За роки незалежності більшість державного та комунального житла перейшла у приватну власність. Новий житловий фонд майже не створювався, але законодавство продовжувало працювати так, ніби держава й надалі володіє величезним резервом квартир.

Саме тому квартирна черга поступово перетворилася на символ нездійснених очікувань. Право на житло існувало, а самого житла – ні.

ЗАКОН Є. СОЦІАЛЬНОГО ЖИТЛА – МАЙЖЕ НЕМАЄ

У 2006 році Україна зробила важливий крок, ухваливши Закон «Про житловий фонд соціального призначення». Його ідея відповідала європейській практиці: замість безоплатної передачі квартир у власність держава повинна створювати фонд соціального житла, яке надається у користування тим, хто цього найбільше потребує.

Фактично це означало перехід від моделі «подарувати квартиру» до моделі соціальної оренди. Однак реформа так і не відбулася. Причина – не лише у відсутності фінансування. Закон виявився внутрішньо суперечливим.

Він декларує платність користування соціальним житлом, але одночасно визначає його як безоплатне. Передбачає державну підтримку наймачів, але механізм такої підтримки так і не був створений. Покладає відповідальність за формування житлового фонду переважно на громади, не забезпечивши їх необхідними ресурсами.

У результаті більшість територіальних громад або взагалі не створили фонд соціального житла, або мають лише кілька квартир, які не можуть задовольнити реальний попит.

ВІЙНА ЗМІНИЛА САМУ ФІЛОСОФІЮ ЖИТЛОВОЇ ПОЛІТИКИ

Після 2022 року питання житла перестало бути виключно соціальним. Сьогодні житло – це питання економічного розвитку, ринку праці, повернення українців з-за кордону, інтеграції внутрішньо переміщених осіб та відновлення громад.

Людина не може працевлаштуватися в іншому регіоні, якщо їй ніде жити. Бізнес не може відкривати виробництво там, де працівники не мають доступного житла. Громади не можуть залучати фахівців, якщо не здатні запропонувати їм навіть тимчасову квартиру. Саме тому соціальне житло сьогодні – це вже не лише про підтримку найбільш вразливих категорій населення. Це один із ключових інструментів економічної політики держави.

ЄВРОПЕЙСЬКИЙ ПІДХІД ЗАМІСТЬ РАДЯНСЬКОЇ СПАДЩИНИ

Більшість країн Європи давно відійшли від концепції масової приватизації державного житла. Соціальна оренда працює за іншим принципом: житло залишається власністю держави, муніципалітету чи спеціалізованого оператора і використовується багатьма поколіннями наймачів. Людина отримує підтримку саме тоді, коли вона її потребує, а після поліпшення життєвих обставин житло переходить наступній родині. Саме така модель дозволяє постійно підтримувати житловий фонд, а не втрачати його після кожної приватизації.

Для України цей підхід особливо актуальний саме зараз, коли потреба у доступному житлі обчислюється вже не десятками, а сотнями тисяч сімей.

ЗАКОНОДАВСТВО НАРЕШТІ ПОЧИНАЄ ЗМІНЮВАТИСЯ

Останні рішення держави свідчать, що усвідомлення масштабів проблеми нарешті з’явилося. Новий Закон «Про основні засади житлової політики» фактично закладає основу зовсім іншої моделі. Він передбачає розвиток соціальної та доступної оренди, створення житлових фондів без права приватизації, цифровізацію обліку громадян та поступову відмову від радянської системи квартирних черг.

Не менш символічним є рішення про скасування Житлового кодексу УРСР. Це не просто заміна одного нормативного акта іншим. Це завершення цілої епохи державної житлової політики.

Втім, ухвалення базового закону – лише початок. Попередній досвід переконливо показав: навіть найкраща законодавча ідея не працює без зрозумілих механізмів реалізації, належного фінансування та чітко розподіленої відповідальності між державою, громадами та іншими учасниками ринку.

ПОМИЛИТИСЯ ВДРУГЕ УКРАЇНА НЕ МАЄ ПРАВА

Саме зараз триває розробка нового Закону «Про соціальне житло», який має остаточно замінити чинний Закон «Про житловий фонд соціального призначення». Це значно більше, ніж чергове оновлення законодавства. Фактично йдеться про створення нової архітектури житлової політики, яка визначатиме, як працюватиме система соціальної оренди в Україні протягом наступних десятиліть.

Головне завдання полягає не лише у збільшенні кількості квартир. Не менш важливо побудувати модель, яка буде фінансово сталою, прозорою, зрозумілою для громад і привабливою для приватних інвесторів та міжнародних партнерів.

Адже сучасне соціальне житло – це не благодійність і не пережиток радянської системи. Це інструмент розвитку економіки, підтримки мобільності населення, повернення українців додому та відновлення територіальних громад.

Після завершення війни Україна відбудовуватиме не лише міста. Вона відбудовуватиме довіру людей до держави. І саме житлова політика стане одним із найважливіших критеріїв того, наскільки успішним буде це відновлення. Якщо сьогодні вдасться побудувати сучасну систему соціального житла, країна отримає не просто новий закон. Вона отримає один із фундаментів своєї післявоєнної стійкості.

Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм громадянської мережі «ОПОРА»

* Точка зору автора може не збігатися з позицією агентства